• L’assurance-vie représente 320 000 €, troisième actif du foyer (environ — du patrimoine brut).
• Elle concentre une part importante de l’épargne financière disponible.

Bien calibrée, l’assurance-vie permet de transmettre une part importante des 320 000 € dans un cadre fiscal optimisé.

Relevés des contrats d’assurance-vie et clauses bénéficiaires.

• Le patrimoine net atteint 11 040 000 €, détenu sous le régime de la communauté réduite aux acquêts (procédure de divorce en cours), avec 3 enfants.
• La structure de détention est à préciser au regard de l’inventaire (indivision, société civile, biens propres).

Une anticipation structurée peut réduire significativement la fiscalité de transmission des 11 040 000 € de patrimoine net.

Composition et structure de détention du patrimoine, régime matrimonial.

• Le patrimoine immobilier net taxable atteint 9 500 000 €, au-delà du seuil d’assujettissement de 1 300 000 €.
• L’impôt sur la fortune immobilière dû s’élève à 92 000 €.
• En qualité de non-résident, l’assiette se limite aux biens et droits immobiliers situés en France.

• Une partie du parc immobilier (1 800 000 €) est libre de toute hypothèque ; le capital restant dû total s’élève à 0 € sur les biens financés.
• Le service annuel de la dette reste modéré au regard de la valeur du parc.
• La valeur nette immobilisée demeure importante — une capacité de levier bancaire partiellement exploitée, encore largement disponible.

À une quotité prudente de 60 à 70 %, et après déduction du capital restant dû (0 €), la capacité de refinancement mobilisable s’élève à —, déployables sans céder le moindre actif (voir module ci-dessous).

Valeurs de marché de l’inventaire ; capital restant dû des financements en cours.

• Une Contribution sur les revenus locatifs est acquittée pour les biens concernés (—).
• Cette contribution vise principalement les revenus perçus par des personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés.
• Or, lorsque ces biens sont détenus par des personnes physiques, l’assujettissement ne paraît pas juridiquement fondé.

Économie pérenne de ≈ —/an, et remboursement potentiel d’environ — au titre des trois derniers exercices.

Avis d’imposition et comptes locatifs ; régime juridique de la contribution. 2 sources

• Plusieurs actifs ne disposent d’aucun diagnostic de performance énergétique en cours de validité.
• La réglementation impose un diagnostic opposable pour toute mise en location, renouvellement de bail ou vente.
• L’absence de classification empêche de mesurer l’exposition aux futures interdictions de louer.

Risque réglementaire et de dépréciation : un classement défavorable contraindrait à des travaux non budgétés et gèlerait les loyers, pesant sur le rendement et la valeur vénale.

Dossier locatif ; réglementation sur la décence énergétique. 2 sources

• Sur le bien meublé détenu en nom propre, le cas échéant, les charges représentent —, soit ≈ — du chiffre d’affaires — un poste à surveiller.
• Sur les biens détenus en société civile (AOURAOU INVEST, SCI TRÉMOILLE, SCI HORIZON), ce ratio atteint près de — (honoraires comptables, copropriété, assurances, frais d’agence) — analysé dans le thème « Sociétés ».

• Le bien meublé concerné est exploité en location meublée non professionnelle : les recettes (—) restent inférieures à 23 000 € et aux autres revenus du foyer.
• Ce régime relève des bénéfices industriels et commerciaux, au régime réel, avec amortissement du bien et du mobilier.

Loyers de — par an largement neutralisés par l’amortissement pendant la détention ; en contrepartie, plus-value brute portée à — à la cession après réintégration des amortissements (voir le coût d’opportunité immobilier).

Régime des bénéfices industriels et commerciaux, seuils du statut et réforme de la plus-value. sources

• Pour les biens financés par emprunt — détenus via une société civile (AOURAOU INVEST, SCI TRÉMOILLE, SCI HORIZON), ou en location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP) — une assurance emprunteur garantit le remboursement du prêt en cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie d’un assuré.
• Le remboursement anticipé par l’assureur a un effet fiscal qui dépend du régime de la structure.

SCI à l’impôt sur les sociétés : produit = capital restant dû remboursé (à titre d’illustration, ≈ — sur le bien financé), imposé à l’impôt sur les sociétés, étalable sur 5 ans. SCI à l’impôt sur le revenu : l’indemnité constitue des recettes foncières dès lors que les intérêts ont été déduits. Location meublée au réel (LMNP ou LMP) : le capital remboursé constitue un produit imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux, étalable sur cinq exercices.

• Plusieurs établissements financent ou pourraient financer les différents actifs du foyer et de ses structures.
• Chaque prêt comporte des obligations déclaratives sur les engagements existants auprès des autres prêteurs.

Exigibilité anticipée des prêts concernés, dégradation de la relation bancaire et surcoût de refinancement en urgence — un risque de liquidité disproportionné au regard du manquement.

Clauses des contrats de prêt et obligations de sincérité des déclarations. sources

• Liquidités immédiatement disponibles : 370 000 €, soit — de dépenses courantes.
• Norme d’épargne de précaution : 3 à 6 mois, soit une réserve cible de ~—.
• Origine : accumulation progressive sur comptes courants et livrets, sans réallocation.

Excédent au-delà de la réserve : ≈ —. À — il rapporterait ~—/an ; à 5 %, ~—/an — un différentiel de ~—/an de performance non captée.

Réserve recommandée 3-6 mois (pratique de place) ; train de vie issu de l’analyse budgétaire.

• Depuis l’origine, rendements nets de — (Monsieur) et — (Madame), à comparer à l’inflation moyenne de la période : —.
• Contrats des enfants : — et — pour une inflation de — — réel également négatif.
• Origine : exposition massive aux fonds euros ; une injection récente de — fige une part prépondérante du capital.

Sur ~—, le différentiel de — représente ≈ —/an de richesse réelle perdue, avant fiscalité. Sur 10 ans, manque à gagner cumulé ≈ — (détail ci-dessous).

Rendements et versements issus des relevés annuels ; inflation moyenne INSEE.

• Les financements en cours s’échelonnent de —.
• Le prêt du bien meublé (—) et le crédit à la consommation (—) ressortent au-dessus des conditions de marché actuelles (≈ — sur 15 ans).

Allègement mécanique de la charge d’intérêts et amélioration du cash-flow, à arbitrer contre les indemnités de remboursement anticipé (≈ — sur le meublé, sans indemnité sur le crédit à la consommation).

Comparaison des taux des contrats et des conditions de marché à durée équivalente. sources

• Le prêt du local professionnel (société civile : AOURAOU INVEST, SCI TRÉMOILLE, SCI HORIZON) est assuré à une quotité de — par tête, soit — au global.
• Son coût (≈ — / mois) pèse sur la rentabilité de la société civile.

Économie de trésorerie sur la durée résiduelle et meilleure protection du co-emprunteur survivant. En crédit professionnel, le droit à la délégation est moins protecteur, mais une démarche commerciale peut augmenter les garanties tout en abaissant le coût.

Quotités et coûts relevés sur le contrat d’assurance emprunteur. sources

• Les financements logés dans les sociétés civiles (AOURAOU INVEST, SCI TRÉMOILLE, SCI HORIZON) représentent — de capital restant dû.
• Ces prêts sont assortis d’une caution solidaire consentie personnellement par les associés : la banque peut les poursuivre directement, pour la totalité de la dette.

La caution porte le taux d’endettement de — à — : un écart de près de — de service annuel de la dette, supporté personnellement en cas de défaillance des sociétés. La renégociation viserait à substituer ou plafonner ces engagements ; la délégation d’assurance à garantir le remboursement en cas de décès ou d’invalidité d’un associé.